sabato, marzo 25, 2017

Il mio amico airbnb



Oggi ho incontrato un amico per strada, ci siamo fermati a scambiare quattro chiacchiere, aggiornandoci sulle ultime novità. Io ne avevo ben poche, a dire il vero, mente lui mi ha raccontato che ha deciso di mettere in affitto su airbnb un mini-appartamento di 30 mq sito in zona San Siro, appena finito di ristrutturare. Le prime quattro prenotazioni, mi rivela con soddisfazione, sono fioccate nel giro di soli trenta minuti da quando l'annuncio è comparso sul portale. Bel colpo, mi sono detto: ecco un modo intelligente di crearsi una rendita ausiliaria e nel contempo familiarizzare con un settore intrigante come quello dell'accoglienza e del turismo. Chissà che questa esperienza torni utile un domani e che rappresenti l'inizio di un percorso professionale nuovo?

Incuriosito dal suo racconto ed essendo a due passi dallo stabile in cui si trova l'immobile, gli ho chiesto il piacere di accompagnarmici e di mostrarmelo. Senza grossa sopresa, conoscendo il suo gusto ed estro a volte geniale per l'arredamento d'interni, mi sono trovato davanti ad un ottimo lavoro: finiture in legno e ferro, un grande soppalco con travi a vista su cui poggia il letto matrimoniale, nicchie ornamentali sulle pareti, bagno minimale ma con mega-doccia, per il resto cucinotto, mobili e divano in stile moderno e rigorosamente IKEA.

Tornato a casa, sempre più intrigato dalla faccenda, mi sono messo a studiare il business case "airbnb", per capire come funziona. Ammetto che non ne sapevo quasi nulla, ne' dell'azienda ne' del servizio che offrono. Mai fatto un acquisto con loro. Quelle poche volte che ho cercato alloggi sul sito ho sempre trovato prezzi poco convenienti o comunque non allettanti rispetto alla disponibilita' delle mie tasche.

Ebbene, cominciamo con un dato forse non sorprendente: l'Italia, patria delle microimprese e per vocazione paese a trazione turistica, è la terza miglior piazza al mondo per la compagnia di San Francisco. Da noi ci sono già almeno 200 mila persone ("host") che condividono almeno una stanza, o piu' spesso una o piu' case. In più della metà dei casi, si tratta di donne, eta' media 42 anni. A Milano un anno fa gli annunci in bacheca sfioravano quota 13 mila, contro i 7 mila di Firenze e i 20 mila di Roma. Il fenomeno è dilagato in modo cosi' fulmineo e incontrollato (fatto comune a tutti i grandi fenomeni che nascono sul web) da attirare l'attenzione del parlamento, che lo scorso autunno era pronto a votare un emendamento alla legge di bilancio noto come "tassa airbnb" (poi ritirato). Quello delle tasse e della regolamentazione degli affitti a breve termine rimane un tema assai scottante e, per certi versi, irrisolto: gli albergatori e i Bed&Breakfast registrati sugli albi dei comuni lamentano da tempo e non senza ragione la concorrenza sleale di chi opera al di fuori delle leggi, affittando alloggi senza contratto e senza nulla dichiarare al fisco. A costoro, prima o poi, bisognera' dare una risposta.

Ma torniamo al caso del mio amico: quanto ci potra' guadagnare? Ammettendo che gli vada particolarmente bene e che in un anno venda 50 pernottamenti (la media nazionale e' 26, ma qui stiamo parlando della vivacissima Milano post-Expo...) a 100 euro l'una, avrebbe un guadagno lordo di 5000 euro, da cui scalare il 3% che si trattiene airbnb e il 21% (almeno) di tasse. Se non se ne occupa direttamente lui, deve poi togliere le spese di pulizia (400 euro?). In tasca gli rimarrebbero quindi 3400 euro, con cui pagare le spese fisse di condominio (circa 1200 euro?), le utenze (altri 400 euro?) e le varie IMU/TARI/TASI (altri 500 euro?). Io immagino che ci siano, infine, anche delle spese di assicurazione sugli infortuni agli ospiti (100 euro?). Sottraendo tutte queste voci, il guadagno netto annuo scenderebbe cosi' a 1200 euro e mi fermo qui, perche' il mio amico abita molto vicino al mini-appartamento e potra' seguire l'attivita' senza sostenere spese significative di viaggio. Altrimenti ci sarebbero anche quelle...

Morale, un immobile che oggi vale attorno ai 100 mila euro puo' produrre una rendita netta annua attorno all'1,2%, certamente da non disdegnare ma comunque non dissimile da quella che si otterrebbe vincolando i soldi ad un banalissimo conto deposito. In ogni caso, non si tratta di una rendita tale da giustificare uno scenario di acquisto di seconda casa. A mio parere, Airbnb ha un senso dal punto di vista economico solo se la seconda casa ce l'hai gia' in mano, oppure se puoi sfruttare allo scopo una porzione della tua prima casa.

Fine dell'analisi. Ora, spero che qualcuno venga commentare questo articolo, raccontando la sua esperienza. Dopo tante elucubrazioni, sarei proprio curioso di sapere come vanno le cose nel mondo reale e sapere se e' vero che in fondo quel che conta di piu' e' il valore intrinseco dell'ospitalita' e del continuo incontro con persone di altri paesi e culture. Fatemi sapere!

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