giovedì, novembre 10, 2011

E ora scoppiera' la bolla immobiliare

In questi ultimi mesi ho lasciato il mio numero di cellulare a diverse agenzie immobiliari e per questo ho perso la pace: le chiamate sono sempre piu' frequenti, anche due o tre al giorno, anche in orario di ufficio, con proposte non sempre rispondenti ai miei requisiti. L'imperativo e' provarci, hanno un cliente per le mani, cosa che ultimamente e' un fatto raro: dal 2006, infatti, il calo delle compravendite degli immobili e' stato netto e costante, con prezzi praticamente fermi.

Del resto, fuori dalle statistiche, credo che tutti quelli che in questi anni abbiano vissuto l'esperienza dell'acquisto di una casa abbiano avuto la stessa orribile sensazione di follia pura: io, ad esempio, mi sono sentito chiedere 600 mila euro per un appartamento di 100 mq senza box in un'anonima periferia di Milano. Dico, stiamo parlando di un miliardo e duecento milioni delle vecchie lire! E chi ce li ha tutti questi soldi? E poi per finire in un anonimo casermone?!? E' evidente che a queste condizioni si venda pochissimo, sebbene si continui inspiegabilmente a costruire...

Nel suo ultimo rapporto di Luglio 2011 sul mercato immobiliare, Nomisma ha dipinto il seguente quadro a tinte fosche:

[...] Un mercato caratterizzato dalla rigidità dei prezzi e da un’offerta ingente e attendista a fronte di una debole domanda. Non giovano inoltre alla ripresa, la bassa crescita, l’alto debito pubblico e l’instabilità politica e normativa dell’Italia [...] Lo spauracchio di una recessione appare tutt’altro che scongiurato [...] La prospettiva di un nuovo minimo dei volumi di compravendita appare oggi pressoché certa.

E non era ancora arrivata la famosa lettera della BCE... Cosa ci si puo' attendere adesso che siamo in piena tempesta finanziaria? Io credo che le tensioni sui prezzi delle case diverranno talmente insostenibili da far scoppiare una bolla immobiliare anche in Italia. E' successo negli Stati Uniti e poi in Spagna e Irlanda e sta succedendo in Grecia, succedera' anche da noi, con prezzi che potrebbero scendere almeno di un 20% nel giro di un anno.

Il responsabile numero uno dello scoppio della bolla sara' (indirettamente) il credit crunch che ingessera' le nostre banche: lo spread tra titoli di stato italiani e tedeschi aggravera' i problemi di liquidita' degli istituti di credito, con pesanti ripercussioni sull'erogazione dei mutui (meno concessioni, piu' a caro prezzo). Va da se' che meno mutui si erogano, meno case si vendono.

Un secondo fattore che giochera' a sfavore del mercato immobiliare e' proprio lo spread tra BTP e Bund: le famiglie che hanno capitali da investire opteranno per strumenti finanziari basati su titoli di stato italiani, che oggi assicurano rendimenti molto alti, piuttosto che in nuovi investimenti sul mattone. Per questa stessa ragione, molti liquideranno posizioni immobiliari a favore di nuove posizioni mobiliari. A proposito, avete notato quanto spazio e' stato dato in questi giorni su giornali, radio e TV alla proposta "patriottica" del signor Melani di comprare titoli di stato? Le banche hanno subito colto la palla al balzo, istituendo il BTP-day: a malignare, si puo' pensare che siano ben contente di poter scaricare sulle famiglie una quota di patate bollenti...

Ultimo-ma-non-ultimo aspetto da considerare e' il fattore psicologico: in una situazione drammatica come quella che stiamo vivendo in questi giorni, molti resteranno alla finestra a guardare e non muoveranno un dito per mesi. La domanda di case inevitabilmente scendera', fino a quando i prezzi non raggiungeranno un nuovo punto di equilibrio.

E' ovvio che questa crisi faccia paura, ma come tutte le crisi anche questa portera' con se delle opportunita': per il nostro paese, quella di far piazza pulita di una serie di eccessi che per troppo tempo ci siamo concessi, a partire dal piano economico per finire su quello politico.

In giorni come questi bisogna pur cercare un lato positivo...

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